不動産屋が教える不動産のイロハ
㈱エリーゼ・コーポレーションはチームマイナス６％です
不動産のイロハ - 初級編
★買い時かどーかって？ それを決めるのはアナタです！何故なら目的によって時期、タイミングは異なってきます。 ★賃貸住宅と分譲住宅とどっちが得だろうか？という疑問にとらわれる方は少なくないです。 たまにＴＶのワイドショーなどでも取り上げられていますが、そもそもが比較をすることがナンセンスなのではないでしょうか？ 奥様に「アナタ！仕事と私とどっちが大事なの？」と、詰め寄られているご主人が 「いや、、、 それは比較する問題じゃないだろ？」 みたいな… 元来不動産と言うのは代々受け継がれていくもの、と位置づけられていました。人間の心理から子どもが出来て子孫を残していく以上何かを残してやりたい！そんな気持ちがこの不動産に込められていたのです。かつてバブル経済期『不動産黄金時代』と、もてはやされた頃は単に金儲けの道具として見られていましたが、ここ最近に至ってはむしろ今まで購入を諦めていた若い世代の方が主流となっております。消費者の価値観も変わり実際に不動産市場の変動も著しく、ニーズの求めるスタイルは年々多様化しています。今のライフスタイルを重視して『返済に追われる様な生活はしたくないわねぇ』と言って賃貸住宅にあまんじている方が多いのも事実です。一見現実主義の様に見えますが果たしてそうでしょうか？長い目で見た場合一生それで良いのでしょうか？ 何はともあれ若いうち買うのが一番！思ったが吉日って事ですョ！ ★物件探しへのアプローチがわからない。と言う方はまず！購入動機をよ～く思い返して下さい。
自分は何故不動産探しを始めたのだろうか？動機をしっかり把握したら次は条件です。自分はどんな物件に魅力を感じるのか？ 希望条件がひとつしかありません、と言う方はまずいないのではないでしょうか。初期段階であればあるほど数多くの希望条件が
あるものです。しかし、はじめは横一線だったそれぞれの希望条件も時間をかけながら少しずつ整理をしてみて下さい。 例えば最初は１０の条件があって、全てが１位の希望条件でどれも削れない様に見えていたものが、１位から１０位までの順位
を付けられるように努力してみましょう。そして、１０位の方から見直して妥協できるものはどんどん切り捨ててください。ここが結構 厳しいところ！本人にとってはどれも甲乙付けがたい条件だと思います。しかし、この作業が出来ない限り、いくら良い物件に巡り
合えても成約まで漕ぎ着ける事は困難かもしれません。妥協できる数は購入意欲の度合に比例してくるケースが多いようです。 不動産のイロハ - 中級編
★物件の見分け方！う～ん…これは難しい！何故難しいかと言うと、良い悪いを判断する目が誰の目でするかが問題です。当然、探している当事者の目が大事なのですが、果たして良し悪しを見極められる目を持ち合わせているか？ここが正直言って疑問なところです。この場合大切なのは不動産業者の目をいかに信頼して任せられるか？ではないでしょうか。あたかも自分の目のように物件の判断をしてくれる目が有ったら便利ですよねぇ！一般的な見分け方と、自分の条件にあった見分け方と区別しなければいけません。当然Ａさんが良い物件だ、と言った物でもＢさんは全然ダメ！と言う場合もあるわけですから、営業マンの目とお客様の目が同化しなければ無理です。その過程で色々な会話を重ねながらお互いがお互いの考え方を良く理解し合った結果はじめて同じ目を共有することになるのです。ですから営業マンが根掘り葉掘り色々な質問をするのはお客様の目に少しでも近づきたい一心からなのです。是非毛嫌いなさらぬよう対話をして見てください。くれぐれもご自身の目を過信なさらぬ様に… ★建物の判断は専門知識がかなり必要となります。 一般的には皆様の好みで選り好みされているのではないでしょうか。購入者層が年々低年齢化してきている昨今、見た目志向に走っている傾向が見られます。キレイな家、お洒落な家、或はゴージャスな住宅設備で惑わされてしまうケースも少なくありません。同じ買うなら…とより良い設備に気がなびくのは仕方ない事ですが、この場合構造の貧弱さや物件自体の欠点を補うための手法となっている事もあるので気をつけましょう。 正直、良い材料か？とか、腕の良い職人さんか？というのは判りませんよね？仮に建築中であった場合、基礎・土台・梁・柱と言った躯体部分が見える状況であればそれぞれの施工が丁寧になされているか？まずはそんなところからじゃないでしょうか。 例えば、はめ込む箇所がしっかり奥まではまっているか？中途半端なところで止まっていないか？あるいは張り合わせる箇所がきっちり出来ているか？コーナーなどを見てスキ間が空いたりしていないか？ あと、よく現場サイドで取りざたされるのが現場をキレイにしているか？「整理整頓や掃除をマメにやっている職人さんは仕事に対する志が高い職人さんだから腕も良い」 業界でもそんなところが判断の目安になったりしてますネ。 但し、明らかに型落ちの設備を使っていたり、見劣りする器具や材料だと嫌になっちゃいますよね？ですから最近の建物に関してはほぼ横並び状態で仕様や外観などは一定基準となってきてます。それ故に各社オリジナリティーをだすのに躍起になっている状況です。これだけメーカーや建築業者がこぞって新企画や新商品を開発してきてしまうと飽和状態になってきてる感があります。 そろそろハード面ではなくソフト面で判断される時期が来ているのではないでしょうか？ ★住宅ローンの借入。今、最も困難とされ、且つ注目されているカテゴリーです。
今や、物件探しよりも難しいと言われている融資取付作業はお客様共々営業マン、ひいては業界の最重要課題となっている 程で、売買契約成立後に融資不成立のため已む無く解約に至るケースも珍しくありません。各金融機関の顧客取り合戦は
し烈になる一方で、融資先の選定には一層厳しさを増しているのが現状です。 ものの本によると購入者層の主流は「茶髪・携帯・手付け無し」世代、と言うそうで、ノンバンクやカードローンの普及が著しい
なか、巨額な借入に慣れてしまっていると言われています。金利優遇や、保証料の免除など様々な特典を付加させた貸出 パターンが、いかにもアットホームな雰囲気のＣＭなどで紹介され、あたかも「誰でも借りれますよ」的なイメージをアピールして
おりますが、その実、申込みをしてみるとそのハードルは高く、壁は想像以上に厚いものなのです。 「自己資金が無くても買えるんでしょ？」という発想はあながち嘘ではありませんが、全てのお客様が可能だという訳では決してありません。ただ、「お金が無くても買える」という認識を植えつけてしまった責任は我々業界にも一端があり、その難しさを
ご説明することから会話を始めなければならないという状況です。 そこで気になるのが、その融資諾否の審査基準です。どんな点がポイントになってくるのか？まず、大まかに分けると二分され
ます。ひとつは個人の審査。もう一方は物件の審査。両方が一定基準を満たさないとダメです。頭金の有無については無く ても借りる方法はあります！ものは試し！チョッと相談してみては如何ですか？
★いま一度初心に戻って希望条件の整理をして見て下さい。どこかで無理な条件を提示していませんか？
今まで散々探し歩いてなかなか巡り合わない場合、ある時期になったら「やっぱり無いのかなぁ？」と思ってみるべきです。 巡り合ったんだけど、何かのタイミングで逃してしまった…という場合は不運としかいえませんが…
この不動産というものは（物流全般に言えますが）ある一定の基準に基づいて流通しています。基準というのはいわゆる相場 という形で表面化してきます。この物流を考えた場合、業者であろうが個人であろうが“売る人”と“買う人”がいる訳で、損を
して売ろうという人は通常いらっしゃらないですよね？そこで、「相場での取引」という形になるのですが、この相場も２ヶ月や ３ヶ月で急に変動するものではありませんから、今探すのが困難と思われる物件が数ヶ月待ったからと言って急に現れるという
事は考えにくいのです。しかし、人間の心理としては「もうチョッと待ったら出てくるかもしれない!?」な～んて思い始めてしまうと ズルズルと長期化する一途をたどるのです。こうなってしまったら今までの行動を冷静に振り返り、検証し直す必要があります。
困ってしまうのが「無理な条件は判っているんだけど…」と言いつつ長期化してしまうケースです。営業マンも人の子です。 ついつい一緒になって「ん～。もしかしたら出るかなぁ」と優柔不断になりがちなので一緒にどつぼにはまらないように…
不動産のイロハ - 上級編
★予算というのは初めから確定的なものではなく、当初予定した金額に過ぎません。価格ありきと言うより、自己資金や返済金額
そして所得、このような点から逆算、あるいは割り出されたものが予算となってきます。しかし、もう少しで欲しい物件に手が届きそう なんだけどなぁ…という時どうします？いさぎよく諦めるか、それとも予算を伸ばすか？簡単に伸ばせる程度の差額でしたら悩む問題
ではないのでしょう。ここで検証しなくてはならないのは伸ばせるかどうかです。予算をＵＰする場合の方法論は基本的には自己資金 を増やすか、返済金額を増やすかのどちらかなのですが、それでは話になりません。返済金額をＵＰせずに借入額をＵＰする為には
いかに低利で借りるか！に他なりません。これを機に借り方や、各金融機関さんの見直しをして見ては如何ですか？金融機関さん によっては諸経費まで借入が出来るケースもあります。本来諸経費に組み込んでいた自己資金を借入でまかなうことに依ってその分
価格に上乗せすれば予算ＵＰにつながります。あるいは、理想的な返済を求めすぎて短期間の返済計画を組んだりしてませんか？ 返済期間を延ばすだけで借入額ＵＰに即反映します。なるべく長期に計画されることをお勧めいたします。ただし、予算が頭打ちに
なってしまうケースは往々にして低い返済金額で計画されている方が多いのも事実です。より高い理想を求めて物件探しをするの でしたら、やはりそれなりの支払い、出費は覚悟しないといけないと言うことなのでしょう。 ★まずは、何故ダメだったのか？その理由をしっかりご自身が把握することです。この場合大きな壁として立ちはだかってくるのが
『個人情報保護法』です。何故ダメだったかを知るためには申込金融機関にその理由を聞かなければ分かりません。多くの場合、 金融機関への借入申込から融資の実行までは不動産業者が一手に引き受ける（販売業務の一環としてあくまでお手伝いです）
ケースが多く、お客様は担当営業マンに入り用な書類のみを揃えて渡すだけで良いのです。ここでやっかいな話なのですが、 営業マンがワンクッション入っている為に、融資審査否決の理由を伝えられないと言う状況が発生します。我々業者が介在する
と言うことはただ「手伝いますよ」という意味だけではなく、取引の一部始終を把握しなければならない立場上という観点からも 万一、解約に至った場合のジャッジメントをする為だとも言えます。こうなると誠にナンセンスな話ですが自分の情報を自分が知る
事が出来ないという様になり、金融機関とわざわざ直接話しをしなければいけないと言う事を余儀なくされます。そこまでの行動を してやっと理由を聞き出すことが出来るのです。 が、しかし、大抵の場合は何故ダメだったかはご本人がある程度分かっている事
が多いですね。その場合最初からダメもとでやったのか？勝算があってやったのか？でその後の行動が変わって来ます。ダメもとで 取り組んだ場合、その結果やっぱりダメだった訳ですから金融機関を変えても難しいのではないでしょうか？勝算があった場合は
否決になった部分を補える金融機関を見つければ可能性はあるとは思います。 ★ここまで来たらもう一息です！思いもよらず早く見つかった方もいれば、長い月日をかけてやっと見つけた方もいると思いますが
皆さんが最後に必ずぶつかる壁です。何の迷いもなくサッと即断出来る方はなかなかいらっしゃらないですヨ！但し即断した方で 「失敗したなぁ」と言う方は少ない様です。即断と言うと“随分軽率だな…”とか“無謀な…
”なんて思われがちですが肝心なのは 決断方法ではなく、決断するまでの過程が大事なのです。即断をした方だって右も左も分からず、初めて見た物件で決めた訳 では無いはずです。それまで何件となく見て歩き、それなりに目を養い、熟慮した結果即断が出来たのだと思います。
でも、一般的には色々見た末に“まぁまぁかな？”と思える物件に出会った時、初めて“さぁ、どうしようか？”と迷うのです。 こういう光景をよく見ます。ご夫婦で物件をご覧になり、決断もいよいよ大詰め！というところでご主人と奥様が「おまえどうだ？」
「うん、あなたはどう？」なんてやり取りを…どちらからともなく「いいんじゃない？やってみようよ！」と言い出せない状況です。 これは、ほぼ気に入っているケースですね。気に入っているからこそ迷うのです。気に入らない物件は迷うまでもなく断られる場合
が多いです。こんなやり取りのあげく口火を切るのは大抵奥様ですね（＾0＾）で、何を言うかと思うと「うちの主人は慎重なんです。 石橋を叩いて渡る性格だからすぐ決められないんですぅ」って…いざっていう時は女性は強いですよね。こういう時男性は濁せないん
ですよね。でも、私たちは慎重になるなと言っているのではないのです。石橋は大いに叩いて頂いて結構！どんどん叩いて下さい。 但し、叩いて安心だと思ったら渡って下さい！叩くだけ叩いて渡らないのはいかがなものでしょうか？一番救われないのは叩き過ぎて
橋を壊してしまうケースです。いくら不安でも自分で道を閉ざしてしまっては何の意味もありません。道は常に自分で切り開くのです。 とどのつまり、最後はふんぎりです。探して歩いている以上必ず皆さんがぶつかる壁です。始めはものすごい深い海の様に見えます
が入っててみると意外と浅いかも知れませんよ。さぁ思い切って飛び込んでみましょう！ ★そ～ですかぁ、迷ってますか…どういう点で迷っていますか？まず！金融機関を選定する前に、自分は借入し易い状況か？
と、振り返ってください。上の段にあった様に借入が出来なかったためにせっかく苦労して見つけた物件をミスミス逃す羽目になら ないとも限りません。最初から借入が困難であろうと予測した場合は正直言って金融機関を選り好みしている余裕はありません。
営業マンによくアドバイスしてもらい、どの金融機関が貸してくれそうか、一本釣りで行くしかありません。お客様が情報収集をして 金融機関の選定や勉強をするのも結構ですが、営業マンには日頃の実績とノウハウがあり、実際に取引に入らないと分からない
事や、本なんかには載っていないことが多いので耳を傾けるのも一考かと思います。ただ、私たちが出来るのはあくまでアドバイス の域を超えない訳で、最終的にはやはりお客様に決めてもらうのです。あまり迷い過ぎてしまったらいつまで経っても決まりません。
これが絶対！とか、保証します！なんて言う人はいないのですから… しかし、一応プロ！としてアドバイスするわけですから それなりの根拠と考え方が無ければお勧めは出来ません。営業マンの言うことにやたらハイ、ハイ言って聞いてしまうのはあまり
良くありません。筋の通った話しに、ちゃんと理解した上で耳を傾けてください。 ちなみに私個人的にはこういう計算が割りと好きな方で…（＾0＾） 自分自身、自信を持ってお勧めしたいと思い、いろいろと
考えてみたら結構面白いシミュレーションが出来ました。興味のある方は是非お問合せ下さい。機会があったらUPします。 不動産のイロハ - ベテラン編
★不動産探しのベテラン！目利きの免許皆伝！そんなお言葉を捧げたくなるようなアナタ！うれしいですか？
やはり、本当の喜びはほめられるより、購入してマイホームでの生活を手に入れる…ですよネ？ あるいは物件を見て回ることに楽しみを感じてませんか？ 純粋に判断力を養うために数多く見る事は決して悪いことではありません。しかし、目的の本分を履き違えない様にしないといけません。お客様にお尋ねする項目に「何件くらい見ましたか？」と言うのが筆頭に上げられます。 お客様がこれまで住宅探しに対してどのくらいの道のりを歩かれて来たかを知るためです。この質問に対しての回答 は「全然見てないです。今日が初めてです」と言う方や「いや～、大分見ましたねぇ」と言う方など様々ですが 「もう半年以上、何十件も見てるよ」と言われた場合、秘められた心理としては“自分は他の人より不動産に詳しいぞ” “だから一筋縄じゃいかないぞ”みたいな方が多いです。ヘタすりゃ営業マンより物件を知っている方もいます！（TεT） ですが、素朴に「そんなに見てるのに何で見つからないんだろう？」って思うのが営業マンです。「物件なんて次から次へと 新しいのが出てくるよ」と思うかも知れませんが、物件の種類、内容は似たようなものが代わる代わる出てるだけなのです。 ですから、少し時間をかけてじっくり探そう…なんて言っても新しい物件は出てきますけど、必ず素晴らしい物件が出てくる 訳ではないのです。ましてや掘り出し物件なんて期待しない方が良いです。まず簡単な理屈からすると、掘り出し物って事 は“すっごく安い！”物件のことですよね？まず誰がそんなに安く売るか？です。最近では“事情があって安くても売らなきゃ” という話はありますけどそんな話しはホントたま～にですよ。で、さらに困っている人は売るに売れない状況まで行っちゃってます。 もうひとつは掘り出し物件の情報をどうやってサーチするか？所有者と直接交渉をして探し出すなんてことはナンセンスです。 一般論からすると業者に探してもらう方法が手っ取り早い訳です。仮に掘り出し物件が出たとして、業者がその情報をそのままスルーでお客様に流すことはチョッと考えにくいのではないでしょうか？業者も商売です。自分がワンクッション入ることによって多大な利益が生じる 事が分かっていてミスミス逃すようなことはしないんではないかと思います。結局、『無いものねだり』をしている自分 を 自覚しない限りゴールへはたどり着けないでしょう。「分かっちゃいるけど…」と言う人はまだまだ希望があります！ チョッと目線を変えるだけで違うものですよ！さぁ今からでもチャレンジして見て下さい！ | チョコッと雑学 八王子情報 地域別物件情報 【あ】暁町・旭町・東町・石川町・泉町・犬目町・上野町・打越町・宇津木町・宇津貫町・梅坪町・裏高尾町・追分町
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